Bina Emini
Bina emini, apartman veya sitelerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeler çerçevesinde, ortak yaşam alanlarının yönetimi, bakımı, güvenliği ve düzeninden sorumlu kişidir. Bina emini, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve görevleri kanunlarla belirlenmiştir. Apartman veya sitenin büyüklüğüne, ihtiyaçlarına ve kat malikleri kurulunun kararlarına göre bina emininin yetki ve sorumlulukları değişiklik gösterebilir.
Görev ve Sorumlulukları
Bina emininin temel görev ve sorumlulukları şunlardır:
- Yönetim ve Temsil:
- Kat malikleri kurulunca alınan kararları uygulamak.
- Apartman veya siteyi üçüncü kişilere karşı temsil etmek (dava açma, icra takibi vb.).
- Gerekli hallerde avukat ile işbirliği yapmak.
- Mali İşler:
- Apartman veya site bütçesini hazırlamak ve kat maliklerinin onayına sunmak.
- Aidatları toplamak, gelir ve giderleri takip etmek, muhasebe kayıtlarını tutmak.
- Gecikme faizi uygulamak ve icra takibi başlatmak.
- Yıllık faaliyet raporu hazırlamak ve kat maliklerine sunmak.
- Bakım ve Onarım:
- Ortak alanların bakımını ve temizliğini sağlamak.
- Gerekli onarımları yapmak veya yaptırmak.
- Asansör, ısıtma sistemi gibi teknik sistemlerin düzenli bakımını yaptırmak.
- Güvenlik:
- Apartman veya sitenin güvenliğini sağlamak (güvenlik görevlisi çalıştırmak, kamera sistemi kurmak vb.).
- Hırsızlık, yangın gibi olaylara karşı önlem almak.
- İletişim ve Duyurular:
- Kat malikleri arasında iletişimi sağlamak.
- Duyuruları yapmak, toplantı çağrılarını göndermek.
- Şikayetleri değerlendirmek ve çözüm bulmaya çalışmak.
- Yasal Yükümlülükler:
Seçilme ve Görevden Alınma
Bina emini, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulunun kararıyla seçilir. Seçim için gerekli çoğunluk, kanunda belirtilmiştir. Genellikle, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.
Bina emini, aşağıdaki durumlarda görevden alınabilir:
- Görevini ihmal etmesi veya kötüye kullanması.
- Kat malikleri kurulunun kararlarına uymaması.
- Mali konularda usulsüzlük yapması.
- Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları çözememesi.
- Kat malikleri kurulunun güvensizlik oyu vermesi.
Görevden alma, kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır. Gerekli çoğunluk, kanunda belirtilmiştir.
Ücretlendirme
Bina emininin ücreti, kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Ücret, apartman veya sitenin büyüklüğü, eminin görev ve sorumlulukları, harcadığı zaman ve emek gibi faktörlere göre değişiklik gösterebilir. Ücret, genellikle aylık olarak ödenir ve aidatlardan karşılanır.
Profesyonel Yönetim Şirketleri
Büyük apartman veya sitelerde, profesyonel yönetim şirketi bina emini olarak görevlendirilebilir. Bu şirketler, uzman kadroları ve deneyimleri sayesinde daha etkin bir yönetim sağlayabilirler. Yönetim şirketleri, kat malikleri kurulu ile sözleşme yaparak görevlerini yerine getirirler. Sözleşmede, şirketin yetki ve sorumlulukları, ücreti ve diğer şartlar açıkça belirtilir.
Önemli Hususlar
- Bina emini, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeleri iyi bilmelidir.
- Kat malikleri ile iyi ilişkiler kurmalı, onların sorunlarını dinlemeli ve çözüm bulmaya çalışmalıdır.
- Dürüst, güvenilir ve şeffaf olmalıdır.
- Muhasebe ve finans konularında bilgi sahibi olmalıdır.
- İletişim becerileri güçlü olmalıdır.
- Gerekli durumlarda noter ile iletişime geçebilmelidir.
- Tapu sicili konusunda bilgi sahibi olması faydalı olabilir.
Not: Bu makale, genel bilgilendirme amaçlıdır. Yasal konularda uzman bir avukat'a danışmanız önemlidir.